6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde Yapılan Değişiklikler Neler Getiriyor?

Türkiye’de kentsel dönüşüm uygulamaları, hem deprem riski hem de yapı güvenliği açısından her geçen gün daha kritik bir hale gelmektedir. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında yapılan düzenlemeler; maliklerin haklarını, idarelerin yetkilerini ve uygulama süreçlerini doğrudan etkilemektedir. Son olarak Uygulama Yönetmeliği’nde yapılan değişiklikler, riskli yapı süreci, satış usulleri, imar hakkı aktarımı ve harç muafiyetleri gibi birçok başlıkta önemli yenilikler içermektedir.

Aşağıda, 4 Şubat 2026 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik ile getirilen başlıca düzenlemeler özetlenmiştir.

Riskli Yapı Şerhi ve Tapu İşlemlerine İlişkin Değişiklikler

Madde 8 / Fıkra 9 – Riskli Yapı Şerhinin Terkini

Riskli yapı şerhi kaldırıldıktan sonra, tapu kütüğüne parselin hâlen “6306 sayılı Kanun kapsamında olduğuna dair” yeni bir belirtme (şerh) düşülmesi zorunlu hale getirilmiştir. Böylece taşınmazın kentsel dönüşüm kapsamındaki durumu tapu kayıtlarında açıkça izlenebilir olacaktır.

Malik Toplantıları ve Uygulama Kararlarına İlişkin Yenilikler

Madde 15 / Fıkra 2 – Uygulama Kararı ve Toplantı Usulü

Satış kararı alınmadan önce tüm maliklerin toplantıya çağrılması zorunluluğu getirilmiştir. Toplantı çağrısının usulü detaylandırılmış; Ek-12 formu, binaya ilan asılması ve benzeri yöntemler açıkça tanımlanmıştır.

Yapı Ruhsatı, Satış Süreci ve Çoğunluk Kararları

Madde 15 / Fıkra 4 – Yapı Ruhsatı Başvurusu ile Satış Süreci İlişkisi

Maliklerin salt çoğunlukla yapı ruhsatı almak istemesi halinde; satış için salt çoğunlukla anlaşıldığını gösteren bilgi ve belgelerle Müdürlüğe başvurulması üzerine, ilgili idareye salt çoğunlukla ruhsat düzenlenebileceğine dair bildirim yapılabilmesine imkan tanınmıştır.

Satış Önceliği ve Sözleşme Düzenlemeleri

Madde 15 / Fıkra 5 – Satış Önceliği ve Sözleşme

Mevcutta zaten bulunan bu fıkra yeniden düzenlenmiştir. Buna göre:

• Riskli yapının yıkılmasından sonra arsa haline gelen taşınmazın satışına karar verilmesi halinde,

• Satışın öncelikle Başkanlığa, Bakanlığın bağlı veya ilgili kuruluşlarına, İdareye veya TOKİ’ye teklif edilmesi gerekmektedir.

• Dönüşüm projesini gerçekleştiren kurumun uygun görmesi halinde, arsa paylarını satın alanlarla konut veya işyeri sözleşmesi yapılabilecektir.

İfraz ve İmar Hakkı Aktarımına İlişkin Hükümler

Madde 15 / Fıkra 8 – İfraz Durumu

Riskli olarak tespit edilen parsel ifraz edilirse:

Madde 15 / Fıkra 10 – İmar Hakkı Aktarımı

İmar hakkı aktarımına ilişkin mevcut fıkra yeniden düzenlenmiş;

Satış Başvuruları ve Üçüncü Kişilere Satış Süreci

Madde 15/A / Fıkra 1-a – Satış Başvuru Belgeleri

Satış başvurularında;

Madde 15/A / Fıkra 12 – Üçüncü Kişiye Satışlarda İlan

Tekrarlayan satış işlemleri için prosedür sadeleştirilmiştir.
Bu kapsamda:

Harç Muafiyeti ve Tevhid İşlemleri

Madde 16 / Fıkra 11 – Tevhid Edilen Parsellerde Harç Muafiyeti

Riskli yapının bulunduğu parselin:

• Boş parsellerle tevhit edilmesi veya

• Yapılaşma hakkının imar hakkı aktarımı ile başka bir parsele taşınması durumlarında; tapu harç ve ücret muafiyetlerinden, riskli yapının bulunduğu parsel alanının, yeni oluşan parsel alanına oranı nispetinde yararlanılacaktır hususu net bir şekilde açıklanmıştır.

Teminat Oranına İlişkin Geriye Dönük Düzenleme

Geçici Madde 5 – Teminat Oranı (Yeni Eklenen Madde)

13 Aralık 2024 tarihinde teminat oranı %10’dan %6’ya düşürülmüştü.
Bu geçici madde ile:

Yapılan Değişikliklerin Kısa Özeti

Yapılan düzenlemeler ile riskli yapı şerhinin terkini sonrası tapu kütüğüne yeni belirtme düşülmesi zorunlu hale getirilmiş, satış kararı öncesinde tüm maliklerin toplantıya çağrılması ve bu çağrıya ilişkin usuller detaylandırılmıştır. Salt çoğunluğunun sağlandığının belgelenmesinden sonra yapı ruhsatı başvuru süreci yönetmelikle yeniden tanımlanmıştır. Riskli parsellerde ifraz işlemlerinin kapsamı netleştirilmiş, imar hakkı aktarımına ilişkin şartlar ayrıntılı olarak belirlenmiştir. Ayrıca satış başvurularında istenecek belgeler güncellenmiş, üçüncü kişilere satışlarda ilan ve bildirim usulleri yeniden düzenlenmiş, tevhit ve imar hakkı aktarımı durumlarında uygulanacak harç muafiyetleri ile ruhsat aşamasında ilgili belediyesine sunulan teminatların oranına ilişkin geçici hükümler mevzuata eklenmiştir.

Mustafa AKSU
İnşaat Mühendisi